Kun taloyhtiön korjausvelka paisuu, on remonttirahoitusta vaikea saada
Erityisesti 1970- ja 80-lukujen taloissa vakuusarvo ei aina riitä kattamaan remonttien rahoitusta.
Samu Vahteristo
Satakunnassa erityisesti 1970–80-luvulla rakennetuissa taloyhtiöissä pohditaan edessä olevien isojen remonttien, nousseiden korjauskustannusten ja korkeampien korkojen yhtälössä. Perinteisen putkistosaneerauksen lisäksi mieli tekisi kunnostaa esimerkiksi kylpytiloja laajemmin, mutta rahoitusta voi olla hankala saada.
Oiva Isännöinnin isännöintipäällikkö Anita Toivonen törmää taloyhtiöiden rahoitushaasteisiin viikoittain.
– Ennen, kun taloyhtiössä päätettiin ryhtyä remonttia tekemään, mentiin pankkiin ja kerrottiin millainen rahoitus tarvitaan. Nyt rahoituksen saanti on huomattavasti vaikeampaa, mikä on lykännyt useita peruskorjaushankkeita eteenpäin.
Toivonen pitää ensiarvoisen tärkeänä, että taloyhtiössä kunnossapito olisi suunnitelmallista ja tuleviin korjaustarpeisiin varauduttaisiin etukäteen.
– On tullut näitäkin tapauksia, että rahoituksen saamiseksi on pitänyt kerätä ylimääräisiä vastikkeita, kun pankista ei ole saanut lainaa koko remonttikustannukselle, Toivonen lisää.
Pahin tilanne on niissä taloyhtiöissä, joissa peruskorjausta on lykätty, mutta vastikkeella ei silti ole kerätty puskuria tulevaan.
– Jos taloyhtiössä on paljon korjausvelkaa, se heikentää selvästi lainansaantimahdollisuuksia. Ja jos putkiremontin tai kattoremontin tekemistä joudutaan lykkäämään, se kasvattaa koko ajan riskiä vahingoille.
Yhtään konkurssiuhan alaista taloyhtiötä ei vielä ole Toivosen tiedossa, mutta useassa joudutaan aikatauluttamaan tulevia remontteja rahoituksen ehdoilla.
Kiinteistökehitys Kuusiston isännöitsijä Janne Kuusisto tunnistaa taloyhtiöiden tuskan Raumalla.
– Meillä on isännöinnissä esimerkiksi keskikokoinen 40-luvulla rakennettu kerrostalo, jossa käyttövesiputket ja kylpyhuoneet on aika uusia. Rahoitusta ei kuitenkaan pankista saada koko urakalle, vaan todennäköisesti joudutaan jättämään pintojen uusimiset tekemättä.
Länsi-Suomen Osuuspankin asiakkuusjohtaja Minna Uusitalo kertoo taloyhtiöiden rahoituksen aina järjestyneen yhdessä keskustelemalla.
– Olemme havainneet vain muutamia yksittäisiä taloyhtiöitä, joille pankki ei ole voinut myöntää rahoitusta täysimääräisesti, Uusitalo sanoo.
Rahoituksen saaminen ja ehdot riippuvat siitä vakuusarvosta, jonka pankki kiinteistölle arvioi.
– Markkinalähestymistapaan perustuvassa vakuusarvon määrittämisessä vaikuttavia tekijöitä ovat mm. taloyhtiön sijainti, ikä, kunto, koko, rakennusmateriaalit, tontin koko ja saneerausvelka.
Rahoituksen myöntämiseen vaikuttavat myös useat muut tekijät kuin taloyhtiön vakuusarvo esimerkiksi yhtiön omistuspohja voi vaikuttaa rahoituksen ehtoihin. Keskittynyt omistus tarkoittaa tilannetta, jossa yksi tai muutama taho omistavat suuren osan taloyhtiön osakkeista. Jos taloyhtiön omistus on keskittynyt vain muutamien tahojen käsiin, on taloyhtiön riskitaso korkeampi ja sen takaisinmaksukyky voi olla heikompi kuin tilanteessa, jossa omistus on hajautunut useammalle taholle.
– Pankki arvioi taloyhtiön taloudellista tilannetta ja riskiä myös sen omistusrakenteen kautta. Sijoittajaomisteisuus voi lisätä taloyhtiön riskiä taloyhtiörahoituksen takaisinmaksun suhteen, sillä sijoittajat saattavat olla omistusasujia enemmän kiinnostuneita voiton tavoittelusta.
Uusitalo kertoo pankin arvioivan jokaisen taloyhtiön tilannetta yksilöllisesti ja pyrkii löytämään aina jokaisen taloyhtiön tarpeeseen sopivan ratkaisun.
– Jos pankki ei voi myöntää taloyhtiölle rahoitusta, niin vaihtoehtona ovat osakkaiden henkilökohtaiset lainat. Pankki voi myös tehdä taloyhtiölle tarjouksen, jossa pankki edellyttää yhtiöltä omarahoitusosuutta ja voi sen jälkeen rahoittaa lopun saneerauksen kustannuksista, Uusitalo kuvailee.
Christer Vuorisalon mukaan taloyhtiön iso korjausvelka vaikuttaa asuntojen kysyntään ja myyntiarvoon.
Arkistokuva
Suuri korjausvelka vaikuttaa asuntojen arvoon
Maarit Kautto
Poristakin löytyy taloyhtiöitä, joissa putki- ja julkisivuremontit ovat tekemättä ja korjausvelka on päässyt paisumaan ajan mittaan suureksi. On ilman muuta selvää, että tämä vaikuttaa asuntojen myyntiarvoon.
– Tottakai se vaikuttaa asuntojen arvoon, jos taloyhtiössä ovat isot remontit tekemättä. Myös ostajien kiinnostus asuntoja kohtaan laskee. Asiakkaat miettivät hyvin tarkkaan, kannattaako ostaa asuntoa, jossa on mittava putkiremontti edessä, toteaa Kiinteistöporin kiinteistönvälittäjä Christer Vuorisalo ja jatkaa:
– Putkiremonttia odottavan asunnon kanssa voi tulla eteen myös se, että vakuutus ei enää korvaa vahinkoja esimerkiksi putkirikon sattuessa.
Korjausvelkaisen taloyhtiön asuntojen edulliset hinnat houkuttelevat kuitenkin tietynlaisia ostajia.
– Kun asunnon hinta laskee riittävän alas, on niitä sijoittajia, jotka ostavat halpoja asuntoja muutamalla tuhannella ja hakevat niistä kovaa vuokratuottoa.
Vuorisalon mukaan kiinteistönvälittäjät eivät saa tietoonsa sitä, miksi esimerkiksi putkiremontit ovat taloyhtiössä tekemättä.
– Kun asunto tulee myyntiin, saamme tiedon, mitä remontteja taloyhtiössä on tehty ja mitä ei, mutta emme sitä, miksi remontit ovat tekemättä tai onko taloyhtiöllä mahdollisesti lainansaantiongelmia.
